Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, czy to obciążonej hipoteką, czy nie, jest bardzo ważnym elementem przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Przede wszystkim gwarantuje kupującemu zarezerwowanie nieruchomości, jej właściciel nie będzie mógł w tym czasie kiedy np. staramy się o kredyt, sprzedać jej nikomu innemu. Umowa przedwstępna jest pierwszą umową podpisywaną przez przyszłego właściciela nieruchomości. Nie jest jeszcze wiążącą umową, pełni jedynie przygotowanie przed tzw. umową przyrzeczoną. Najczęściej występuje ona w sytuacji, gdy potencjalny nabywca chce nabyć mieszkanie na kredyt lub pojawia się potrzeba wcześniejszego Umowa przedwstępna sprzedaży jest popularną formą zabezpieczenia interesów zarówno sprzedającego jak i kupującego nieruchomość. Strona, która bez odpowiedniej wiedzy zawrze umowę przedwstępną może sobie przysporzyć więcej kłopotów niż korzyści. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, może przybrać również formę umowy pisemnej przeprowadzonej bez udziału notariusza. Będzie ona ważna, jednak w takim wypadku, strony będą mogły dochodzić jedynie niewielkiej kwoty odszkodowania, a nie jak w przypadku warunkowej umowy notarialnej, żądania dojścia transakcji do skutku. Umowa warunkowa sprzedaży jest zawierana w przypadku, gdy ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Umowa przedwstępna, a umowa przyrzeczona. Umowa przedwstępna jest umową, która zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony składają oświadczenia woli o zawarciu oznaczonej umowy przyrzeczonej, nieporuszany jest w niej natomiast przedmiot umowy końcowej. Oznacza to, że umowa jedynie zobowiązuje strony do zawarcia umowy . Istotna jest okoliczność, czy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Kwestie te naświetla jeden z najnowszych wyroków Sądu Najwyższego. W księdze wieczystej Jeśli upadły „przeżyje” upadłość, a bywa tak, gdy np. spłaci długi, to umowa przedwstępna niejako odżywa i wiąże na nowo strony, chyba że nieruchomość syndyk sprzeda w trakcie upadłości. Marek i Małgorzata W. 25 lutego 2005 r. zawarli ze Spółdzielnią Spożywców umowę przedwstępną (notarialną) na sprzedaż im działki, a na poczet ceny wpłacili sprzedającemu 30 tys. zł. Do zawarcia umowy przyrzeczonej w przewidzianym terminie (cztery miesiące) jednak nie doszło (może z powodu upadłościowych kłopotów, może ze względu na zwyżkę cen nieruchomości), ale kupujący uzyskali wpis w księdze wieczystej nieruchomości swojego roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży i przeniesienie własności. Tymczasem po kilku miesiącach ogłoszona została upadłość spółdzielni (likwidacyjna), ale dość szybko postępowanie upadłościowe zakończono, a spółdzielnia odzyskała prawo dysponowania majątkiem, w szczególności nieruchomością, którą W. chcieli nabyć. Rozbieżne stanowiska Wcześniej syndyk odmówił im sprzedania nieruchomości, zaproponował natomiast zwrot zaliczki, ale ci odmówili przyjęcia, wystąpili natomiast z pozwem o zobowiązanie spółdzielni do zawarcia z nimi umowy przyrzeczonej. Sądy niższych instancji przyjęły rozbieżne stanowiska (choć same fakty były poza sporem). Sąd rejonowy uznał, że ponieważ sporna nieruchomość nie została sprzedana w toku postępowania upadłościowego, to stanowi nadal własność spółdzielni, więc powinna ona wykonać obowiązki z umowy przedwstępnej i nieruchomość sprzedać. Z kolei Sąd Okręgowy był zdania, że zobowiązanie (dług niepieniężny) pozwanej do zawarcia umowy sprzedaży zamieniło się wraz z ogłoszeniem upadłości w zobowiązanie pieniężne w kwocie 30 tys. zł, która zresztą została zaoferowana powodom przez syndyka. Ta zmiana stosunku prawnego łączącego strony zachowuje aktualność także po zakończeniu postępowania upadłościowego. Zatem roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasło. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 112/11) nie podzielił tego stanowiska, uchylił wyrok SO i oddalił apelację spółdzielni, w efekcie ostał się jako prawomocny i ostateczny wyrok SR nakazujący spółdzielni zawarcie umowy przyrzeczonej. SN (sędzia sprawozdawca Agnieszka Piotrowska) przypomniał, że zgodnie z art. 92 ust. 2 prawa upadłościowego zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił. Zobowiązanie upadłego do przeniesienia własności nieruchomości, wynikające nie tylko zresztą z umowy przedwstępnej, ale też np. umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości czy zapisu testamentowego, jako niepieniężne też podlegają tej regule. Waga wpisu Inaczej jest jednak, gdy roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości zostało ujawnione przed ogłoszeniem upadłości w księdze wieczystej. Prawa i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej wygasają dopiero na skutek sprzedaży nieruchomości w toku upadłości (art. 313 ust. 2 pr. upadł.). Sprzedaż nieruchomości powoduje nie tylko wygaśnięcie praw i roszczeń ujawnionych przez wpis do księgi, ale też nieujawnionych w niej, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi (w postępowaniu upadłościowym). Ma to ten skutek, że w miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Jeśli jednak, jak w tej sprawie, w toku postępowania upadłościowego nieruchomość nie zostanie sprzedana, to roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, wpisane do działu III księgi wieczystej, może być po zakończeniu upadłości egzekwowane od byłego upadłego. Umowa przedwstępna jest instytucją prawa cywilnego, często spotykaną w obrocie prawnym. Jest ona wygodnym narzędziem dla osób, które z jakichś względów nie mogą jeszcze zawrzeć umowy definitywnej, ale chcą mieć pewność, że umowa ta zostanie zawarta w przyszłości. Umowa przedwstępna jest często wykorzystywanym instrumentem prawnym przy dokonywaniu transakcji, których przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości. Pojawia się więc pytanie, czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego i co się stanie, jeżeli umowę taką zawrzemy w zwykłej formie pisemnej. Odpowiedzi na te i inne pytania odnajdziecie – drodzy Czytelnicy – w naszym dzisiejszym poradniku. Czym jest umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Została ona uregulowana w art. 389 i stanowi instrument prawny, którym strony mogą się posłużyć w fazie przygotowania kontraktu. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna należy do umów o charakterze organizatorskim (przygotowawczym), nie rodzi sama skutku rozporządzającego i należy ją odróżnić od umowy definitywnej, która realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy, (wyr. Sa w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2013 r., I ACa 21/13). Innymi słowy samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie oznacza, że jej własność została przeniesiona. Jakie postanowienia zawiera umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? W umowie przedwstępnej zawiera się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz, co do zasady, termin jej zawarcia, choć oznaczenie terminu nie jest bezwzględnie wymagane, aczkolwiek zalecane. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości znajdziemy zatem takie postanowienia, jak:• Zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, wraz z określeniem jej przedmiotu;• Cenę przedmiotu umowy przyrzeczonej (cenę nieruchomości); Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Określenie terminu może mieć postać wskazanej konkretnej daty bądź przedziału czasowego, ale także może mieć postać wskazanego pewnego zdarzenia. Chodzi tu jednak o zdarzenie, które - przy rozsądnej ocenie sytuacji - powinno nastąpić (zob. wyr. SA w Katowicach z dnia 14 października 2004 r. I ACa 714/04).W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można również zawrzeć postanowienie, w którym nabywca zobowiązuje się wpłacić na poczet ustalonej ceny zadatek. W jakiej formie należy zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości i jakie to rodzi skutki prawne? Dla ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej, która dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, nie jest wymagana żadna forma szczególna, co oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie. Nie obowiązuje forma aktu notarialnego, bowiem ustawa nie zastrzega dla tej czynności żadnej z wymienionych w przepisach form. Jednakże strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej - w przypadku sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest sporządzona w formie aktu notarialnego( art. 390 § 1 Innymi słowy, źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 389 w związku z art. 390 § 2 – zob. wyr. SN z dnia 7 maja 2015 r. III PK 124/14 oraz wyr. SA w Krakowie z dnia 19 maja 2015 r. I ACa 1717/14. A co w sytuacji, gdy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzemy po prostu na piśmie (nie w formie aktu notarialnego)? Wówczas także nie jesteśmy pozbawieni ochrony prawnej. Nie możemy jednak skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Ale możemy wtedy wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody (powództwo o zapłatę odszkodowania), która została poniesiona przez to, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie jest wykluczone, aby w treści samej umowy przedwstępnej kwestie odszkodowania były w sposób szczególny uregulowane. Można bowiem zamieścić np. klauzule, w których strona, która nie dopełniła obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej zobligowana była do zapłaty określonej sumy pieniężnej tytułem kary umownej. Należy podkreślić, że nie musi wyłączać to odszkodowania przysługującego z mocy przepisów ustawy. W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości określa się często także wysokość zadatku wpłacanego na poczet ceny. Jeżeli umowy przyrzeczonej nie zawiera Nabywca nieruchomości (wpłacający zadatek) wówczas zadatek przepada ma rzecz Zbywcy nieruchomości. Jeżeli jednak od zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się Zbywca nieruchomości, wówczas Nabywcy przysługuje zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Jaki jest charakter terminu zawarcia umowy przyrzecznej i dlaczego warto go określać w umowie przedwstępnej? Określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, lecz terminem spełnienia świadczenia. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do jej zawarcia, lecz przeciwnie z chwilą nadejścia terminu umowy przyrzeczonej wymagalne staje się roszczenie osoby uprawnionej o zawarcie umowy przyrzeczonej (zob. wyr. SA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2014 r., VI ACa 482/13). Innymi słowy wraz z nadejściem terminu wskazanego w umowie, druga strona może skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej ( w naszym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, ale pod warunkiem, że umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego). Podstawa prawna:Art. 389, art. 390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny ( z 2014 r., poz. 121). Natalia Szok, aplikant radcowski, redaktor Kodeks cywilny w art. 157 przewiduje, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Praktyka obrotu nieruchomościami zna jednak pojęcia umowy przedwstępnej i umowy warunkowej, zawieranych w transakcjach sprzedaży nieruchomości. Czy podpisanie takich umów będzie naruszeniem przepisów prawa powszechnie obowiązującego? Czym właściwie różni się umowa przedwstępna od umowy warunkowej? Nieruchomości mają szczególne gospodarczo – społeczne znaczenie, stąd też ustawodawca poświęca im wiele uwagi. Postulat nieprzenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu ma na celu uniknięcie niekorzystnych skutków stanu, w którym nieruchomość będzie miała jednocześnie dwóch właścicieli. Rozwiązaniem w sytuacji, gdy stan faktyczny bądź przepisy szczególne wymagają zawarcia umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości jest dwuetapowe dokonanie transakcji. Przykładem sytuacji, w której będziemy mieć do czynienia z warunkową umową sprzedaży jest umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu (przy czym termin „warunkowa umowa sprzedaży” jest terminem przyjętym zwyczajowo). Umowa taka polega na tym, że zbywca nieruchomości sprzedaje ją kupującemu pod warunkiem, że uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu. W takiej umowie nie dochodzi jeszcze do rozporządzenia prawem własności nieruchomości. Sprzedający natomiast zobowiązuje się przenieść własność na nabywcę po ziszczeniu się warunku polegającego na tym, że uprawniony z prawa pierwokupu nie skorzysta z przysługującego mu pierwszeństwa nabycia nieruchomości. Stanie się tak, gdy upłynie termin na wykonanie pierwokupu bądź uprawniony złoży przed upływem terminu oświadczenie, że rezygnuje ze swego prawa. Otwiera to wówczas możliwość wykonania drugiej umowy – przenoszącej już własność rzeczy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia sygn. akt: I ACa 465/10). Dojdzie więc do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego. Taki zabieg będzie również konieczny przy sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi. Obowiązująca wciąż ustawa z r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Z 2004 r. Dz. U. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) przewiduje – poza pewnymi wyjątkami – konieczność uzyskania przez cudzoziemca chcącego nabyć położoną w Polsce nieruchomość zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zawarcie umowy przenoszącej własność w takim wypadku będzie skutkować jej nieważnością. Nie ma natomiast przeciwwskazań prawnych dla zawarcia jeszcze przed uzyskaniem wymaganego zezwolenia przez cudzoziemca umowy sprzedaży nieruchomości z wyłączeniem przeniesienia własności, a po uzyskaniu wymaganego dokumentu – umowy przenoszącej własność (por. R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2011, Opisane powyżej przykłady sytuacji, w których może dojść do warunkowej sprzedaży nieruchomości nie naruszają przepisu art. 157 § 1 KC z uwagi na wyłączenie ich skutku rozporządzającego. Takie umowy mają jedynie charakter zobowiązujący do przyszłego przeniesienia własności, które to już nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Potwierdza to sam ustawodawca w przepisie § 2 art. 157, który stanowi, że w przypadku gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, przeniesienie własności wymaga dodatkowego porozumienia stron obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Z umową zobowiązującą do przeniesienia własności łatwo pomylić umowę przedwstępną. O ile umowa zobowiązująca do przeniesienia własności obliguje, jak sama nazwa wskazuje, do przeniesienia własności nieruchomości, o tyle w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy, w której zobowiążą się do przeniesienia własności. Oba typy umów są często zawierane w obrocie nieruchomościami, ale nie powinno się ich mylić. Reklama Umowę przedwstępną podpisuje się wówczas, gdy transakcji nie można sfinalizować natychmiast. Zwykle dzieje się tak, gdy sprzedający chce jeszcze jakiś czas mieszkać w danej nieruchomości czy oczekuje na decyzję o warunkach zabudowy, kupujący chce ją nabyć na kredyt, nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, są wobec niej roszczenia, konieczne jest przeprowadzenie podziału nieruchomości, lub oczekiwanie na decyzję o warunkach to właśnie w umowie przedwstępnej obie strony transakcji zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu przeszkód i ustalają w niej wiele istotnych szczegółów. Źle skonstruowana może być powodem kłopotów, dobrze gwarantuje, że umowa sprzedaży będzie tylko formalnością. Nawet podpisując ją u notariusza warto wiedzieć na co zwrócić uwagę. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna i sposób dochodzenia odszkodowania za jej naruszenie > Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przede wszystkim ma zagwarantować zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne. Reguluje ją art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności przedmiot umowy i cenę nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jak określić strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości Zanim dojdziemy do opisu przedmiotu i jego ceny, należy precyzyjnie określić strony i przedmiot sprzedaży. Jeśli nieruchomość ma nabyć jedna osoba, to ona jest stroną umowy. Jeśli rodzice kupują mieszkanie dla syna, to może okazać się, że stroną będzie tylko on, lub cała trójka. Jeśli sprzedawana nieruchomość jest własnością wspólną małżonków, to oboje powinni być stroną umowy. Dane zamieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mają pozwolić jednoznacznie zidentyfikować strony. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna po nowelizacji kodeksu cywilnego > Osoby fizyczne zwykle podają: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL. Osoby prawne: adres siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot. Dane te warto sprawdzić w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą) lub w Krajowym Rejestrze Sądowym (spółki). Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT > Określenie ceny i sprzedawanej nieruchomości Kolejnym istotnym elementem umowy jest cena oraz termin i sposób jej zapłaty. Sprzedaż ma charakter odpłatny, dlatego tak ważne jest określenie ceny. Istotne jest również szczegółowe określenie przedmiotu sprzedaży, i nie chodzi tu tylko o metraż czy położenie. W przypadku mieszkania, trzeba ustalić, czy jest to lokal samodzielny, czy wraz z piwnicą i miejscem postojowym. W przypadku działki należy określić, czy jest zabudowana czy nie, jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest uzbrojona działka, czy ma pozwoleniem na budowę. Informacje te powinny być udokumentowane np. wypisem z księgi wieczystej, ewidencji gruntów. Niezależnie od rodzaju nieruchomości sprzedający powinien oświadczyć, że nie jest ona obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich, musi też przedstawić akt notarialny potwierdzający jego prawo do nieruchomości. Czytaj w LEX: Wycena nieruchomości > Co do zasady w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto wymienić dokumenty, które strony sobie okazują i ująć wszystkie dodatkowe ustalenia oraz warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy. Od ubiegającego się o kredyt klienta bank może zażądać także określenia stanu, w jakim mieszkanie ma być przekazane. Czytaj w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach > Co z terminem umowy przyrzeczonej Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Może to być konkretna data albo przedział czasowy, czy też zdarzenia, np. tydzień po otrzymaniu decyzji kredytowej, pozwolenia na budowę, itp. Zgodnie z art. 389 § 2 jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Czytaj w LEX: Uchybienia formalne aktów notarialnych > Zadatek czy zaliczka oto jest pytanie Przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży pojawia się problem wpłacenia części kwoty, co też ma gwarantować sfinalizowanie transakcji. I tu zawsze pojawia się pytanie, czy lepsza jest zaliczka, czy zadatek. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży i może być zwrotna. Zadatek natomiast pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Ma realny wpływ na jej trwałość i wzmocnienie postanowień. Wysokość zadatku może być dowolna, zwyczajowo jednak wynosi 10 procent ustalonej ceny nieruchomości. Następstwa prawne wpłacenia zadatku i zaliczki są zatem całkowicie różne. Czytaj w LEX: Zadatek a zaliczka > Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeśli jednak kupujący odstąpi od podpisania przyrzeczonej umowy, traci zadatek. Sprzedający zwraca zadatek jedynie, gdy: obie strony rozwiązały umowę, niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, obie strony ponoszą odpowiedzialność. Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Reasumując, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji. W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie dokumenty musimy mieć, aby podpisać umowę przedwstępną. Czym jest umowa przedwstępna i po co się ją zawieraUmowa przedwstępna to umowa cywilnoprawna, którą podpisuje się przed podpisaniem właściwej umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży. Podpisujemy ją, by mieć pewność, że dana nieruchomość zostanie sprzedana nam, bo np. chcemy ubiegać się o kredyt hipoteczny. Jest to więc opcja dla zdecydowanych. Umowę taką można podpisać notarialnie i jest to najrozsądniejsze wyjście szczególnie w przypadku zadatku, jednak wtedy opłacić musimy takie notarialną. Można podpisać również umowę przedwstępną bez udziału notariusza, jedynie ze notarialna za podpisanie umowy przedwstępnej wynosi:wartość do 3000 zł – 100 zł;wartość powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;wartość powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;wartość powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; wartość powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;wartość powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;wartość powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zawierać powinna umowa przedwstępnaUmowa przedwstępna, czy to spisana u notariusza, czy bez niego powinna zawierać: Dane kupującego i dane wszystkich właścicieli lub ich pełnomocników;Czas i miejsce podpisania umowy;Informacje o nieruchomości- numer księgi wieczystej, położenie, adres, powierzchnię, przeznaczenie;Termin zawarcia umowy kupna-sprzedaży;Cenę działki oraz wielkość zaliczki lub zadatku wraz z datą ich wpłacenia;Warunki transakcji i wypowiedzenia umowy;Oświadczenie właściciela działki o tym, że pozbawiona jest prawnych wad i że naprawdę jest jej właścicielem;Umowa przedwstępna, zaliczka czy zadatekPrzy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy wcześniej zastanowić się, czy wolimy skorzystać z zaliczki, czy zadatku, bo trzeba to będzie wymienić w umowie, a każde z nich ma inną moc prawną. Umowa przedwstępna z zaliczką to najprostsza wersja, ale dająca nam najmniej gwarancji. Zaliczka sama w sobie jest już dużym wydatkiem i wpłacenie jej sprzedającemu i jego zgoda na podpisanie umowy przedwstępnej powinny być dużą gwarancją, że dane mieszkanie czy dom zostaną sprzedane nam. Jednak zaliczka w przypadku rezygnacji jest całkowicie zwrotna, więc ta gwarancja nie jest na tyle mocna, by ubiegać się z nią o kredyt. Dlatego pewnym, ale też ryzykownym rozwiązaniem jest zadatek, który przy podpisywaniu umowy przedwstępnej daje nam większe gwarancje. Zadatek nie jest bowiem zwrotny i jeśli zdecydujemy się zrezygnować z kupna nieruchomości, zostanie on u sprzedającego. Jest to świetna opcja w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na konkretną nieruchomość. Przyznanie kredytu może trwać, a zadatek nie dość, że można wpisać do wkładu własnego, to jeszcze gwarantuje nam, że właściciel się nie wycofa i nie będziemy musieli wszystkiego odkręcać. Dlaczego? Sprzedający nieruchomość w przypadku umówienia się na zadatek, nie zaliczkę podczas podpisywania umowy przedwstępnej będzie musiał oddać nam dwu krotność zadatku, jeśli wycofa się z umowy, jest to więc wystarczająco mocna bariera. Dokumenty wymagane przy podpisywaniu umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości podpisywana u notariusza wymaga posiadania konkretnych dokumentów w momencie jej podpisywania, które dołączone zostaną do należy przede wszystkim dokument tożsamości, a jeśli to firma kupuje bądź sprzedaje nieruchomość, wymagane jest akt założycielski spółki, statut lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody nieruchomości takie jak:Podstawa nabycia, czyli: wypis z aktu notarialnego umowy sprzedaży czy darowizny lub akt poświadczenia dziedziczenia, lub prawomocne postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia z aktu notarialne, który dokumentuje umowę majątkową, jeśli została zawarta. Oceń artykuł: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - dokumenty Średnia 5/5 na podstawie 20 opinii.

umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości